不動産投資かインデックス投資か、どっちに投資するか悩みますよね。
サイドFIREを目指す過程での投資先という前提ですが、資産が1000万円を超えるまではインデックス投資を優先するのが絶対にオススメです。
このブログ「きつねの知恵」を見に来てくださる方は20～30代の方が中心です。
「会社員として働き始めて10年も経っていないし、貯金もすごいあるわけではないけど、将来のサイドFIREに向けて資産運用・投資がしたい」という方が多いと思います。
そんなあなたに向けて、筆者「きつね」の投資経験も踏まえて、インデックス投資と不動産投資のどっちを優先した方が良いか、判断に参考となる記事にできるよう頑張っていきます！
インデックス投資 不動産投資 どっちも大事
筆者「きつね」は、インデックス投資も不動産投資も、どっちも挑戦しています。
サイドFIREを目指すなら投資は欠かせません。
サイドFIRE前であれば、複利運用で資産を増やす効果がある分、資産形成スピードも上がります。
サイドFIRE後であれば、不労所得を得たり、運用した利益を切り崩して生活をしていくことになります。
でも、投資先はたくさんあって、どれがいいか迷いますよね。
筆者「きつね」も投資を始めたばかりのころは、
「インデックスファンドって何？」
「不動産投資の方が儲かりそうなイメージだけど、金融資産の投資とどっちがいいの？」
こんな状態でした・・・。
ですが勉強をすると、インデックス投資も不動産投資もどっちも大事だと思うようになりました。
そして現在は、サイドFIREを目指しながらインデックス投資も不動産投資もどっちも取り組んでいます。
投資をしているからこそ、サイドFIREを目指す20～30代の方はインデックス投資を優先して投資した方が良いと言えます。
サイドFIRE前はインデックス投資がオススメの理由
インデックス投資とは、インデックスファンドやインデックス連動ETFに投資をする投資手法を指します。
- インデックスファンド：日経平均株価やTOPIXなどの各種指数（インデックス）に連動する運用成果を目指す投資信託
- ETF：上場している（証券取引所を通じて売買する）投資信託であり、インデックスと連動するETFするように運用するETFが存在
インデックスファンドの平均利回りは世界株に連動する投資商品で4～7%と言われています。
配当金・分配金が定期的にもらえることにより、不労所得を実感できる点がサイドFIREに向けた大きなメリット。
こちらが筆者「きつね」の配当金・分配金（見込み）です。
税引き前ですが、50万円ほどの配当金・分配金が得られます。
「インデックス投資と不動産投資のどっちがよいか」と聞かれたら、インデックスファンドやETFを積み立て購入をすることで配当金・分配金が増えていくインデックス投資をオススメします。
もちろん金融資産の状況によって確実に配当金・分配金がもらえるとは限りません。
ですが、安定的に配当金・分配金を出しているファンドやETFを選ぶことで、リスクを低減できます。
ご参考ですが、筆者「きつね」が購入しているメインの高配当ETFは以下の3つです。
- SPDRポートフォリオS&P500高配当株式ETF
- バンガード・米国高配当株式ETF
- NEXT FUNDS 日経平均高配当株５０指数連動型上場投信
インデックス投資については配当金・分配金に加えて、金融資産が値上がりした分の含み益も狙えます。
もちろん、含み損をする可能性もありますが、筆者「きつね」の金融資産はトータルでは含み益が出ているプラスの状態になっています。
楽天証券のNISA口座で運用しているインデックスファンドの評価益で250万円ほどプラスとなっています。
配当金・分配金、含み益のどちらも得られる可能性があり、資産形成の効果を実感できるのがインデックス投資です。
短期間で大きく資産を増やすことは難しいですが、その分、着実な資産形成効果を感じられので、サイドFIREまで努力を続けるモチベーションにもなります。
不動産投資は資産形成できてから or サイドFIRE後
一方の不動産投資ですが、想像以上に出費アリです。
比較的リスクの低い、東京都内の駅近区分マンションで不動産投資をするケースを前提としています。
筆者「きつね」も都内の駅近物件（区分マンション）を保有しています。
東京都内の区分マンションであれば利回り的には4％が相場です。
ですが、家賃収入からローン返済をする以外にも、修繕積立金や固定資産税も出ていきます。
確定申告による節税効果（不動産投資事業による経費で所得が減ったことで税が還付される）も見込めますが、月平均にならして1～2万円の不労所得となれば良い方でしょう。
筆者「きつね」が得ている現金も、実際はそれくらいです。
利回りの良い築古の物件を購入したり、頭金を多めに入れてローンを組んだりすれば手取りが増えますが、正直、毎月のキャッシュフローで黒字にするのは難しいと思います。
下手したら毎月1万～2万円程度、出費が増える可能性もあります。
入居者さえいればローンは着実に返済できるので、純資産という意味では増えていきますけどね！
5年程度保有することで、物件を売却した際に売却益を得られる（残債が減る＆売却時の税制負担が変わり損益分岐点を超えてくる）可能性も出てきますが、短期間では投資効果が実感しにくいでしょう。
サイドFIRE前に不動産投資をした場合、資産や不労所得が増えていく効果を感じにくいので、どちらかというとインデックス投資よりもサイドFIREに近づく感覚が得にくいです・・・。
不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることでキャッシュフローが良化することもあります。
しかし、繰り上げ返済をする場合でも、数百万単位で繰り上げ返済をしないと効果を実感できないと思います。
以上のことから、不動産投資をするのなら、インデックス投資である程度の資産ができた後、リスク分散としての投資先で良いと個人的には思っています。
サイドFIRE後に資産形成を続けて余裕ができたタイミングでもいいかもしれませんね。
まずはインデックス投資で確実に資産積み上げが優先
インデックス投資と不動産投資のどちらが良いかは人それぞれではありますが、サイドFIRE前ですのでインデックス投資で着実な資産形成をした方が良いと思っています。
ただ不動産投資について勉強をしておくことは将来の選択肢を広げることなので、早めにしておく方が良いでしょう。
インデックス投資を積み上げてお金に働いてもらい、自分は本業や副業で稼ぎながら、他の投資について学んでおく。
サイドFIREを見据えて、金融資産も人的資本もどちらも積み上げていく考えでレバレッジを効かせて時間を有効活用していきましょう！
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筆者「きつね」はサイドFIREと資産運用を目的に、投資用の不動産を購入しました。
投資や資産運用においては、焦らず、しっかりと知識を獲得して、自分で判断できるようになることが大事です。
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